서울 집 살 때 대출 얼마까지? 💸 LTV·DSR 한도 총정리!

서울 주택구입 시 꼭 알아야 할 LTV·DSR 한도! 2025년 기준, 투기과열지구와 조정대상지역의 대출 차이와 조건을 주택가격대별로 정리했습니다.

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안녕하세요!
오늘은 서울에서 집을 사려는 분들이 반드시 알아야 할 주택담보대출 한도에 대해 알려드릴게요!

특히 서울은 지역에 따라 대출 규제가 다르기 때문에,
‘투기과열지구’인지 ‘조정대상지역’인지에 따라 받을 수 있는 금액 차이가 꽤 크답니다!

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✅ 서울 지역 구분 먼저 확인하세요!

서울은 전 지역이 투기과열지구가 아닙니다!

1. 투기과열지구 (LTV 더 엄격해요!)
• 강남구
• 서초구
• 송파구
• 용산구

2. 조정대상지역 (서울의 나머지 전 지역)
• 노원구
• 관악구
• 강북구
• 은평구
• 마포구 등 대부분 지역

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🧾 주택담보대출 핵심 개념 요약!

• LTV (Loan to Value) 👉 집값 대비 대출 가능 비율
• DSR (Debt Service Ratio) 👉 연소득 대비 대출 원리금 상환 비율
• DSR은 총대출액 1억 원 초과 시 의무 적용

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🏠 [투기과열지구] LTV & DSR 기준

💡 1) 주택가격 6억 원 이하
• LTV: 최대 50%
• DSR: 총대출 1억 원 초과 시 40% 적용
• 👉 예: 6억짜리 집 → 3억까지 대출 가능

💡 2) 주택가격 6억 초과 ~ 9억 이하
• 6억까지: LTV 50%
• 초과분: LTV 30%
• DSR: 40% 적용
• 👉 예: 8억 집 → (6억 × 50%) + (2억 × 30%) = 3.6억

💡 3) 주택가격 9억 초과
• 9억까지: LTV 40%
• 초과분: LTV 20%
• DSR: 40% 적용 필수
• 👉 예: 12억 집 → (9억 × 40%) + (3억 × 20%) = 4.2억

주담대 계산기 : 네이버 검색

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🏘️ [조정대상지역] LTV & DSR 기준

💡 1) 주택가격 6억 원 이하
• LTV: 최대 60%
• DSR: 총대출 1억 초과 시 40% 적용
• 👉 예: 6억 집 → 3.6억까지 대출 가능

💡 2) 주택가격 6억 초과 ~ 9억 이하
• 6억까지: LTV 60%
• 초과분: LTV 50%
• DSR: 40% 적용
• 👉 예: 8억 집 → (6억 × 60%) + (2억 × 50%) = 4.8억

💡 3) 주택가격 9억 초과
• 9억까지: LTV 50%
• 초과분: LTV 30%
• DSR: 40% 적용 필수
• 👉 예: 12억 집 → (9억 × 50%) + (3억 × 30%) = 5.7억

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🌟 생애최초·무주택 실수요자 특례!

✅ 조건만 맞으면 LTV 최대 80%까지 가능!
조건은?
• 생애최초 주택구입
• 무주택 세대주
• 주택 가격 9억 원 이하
• 부부합산 소득 1억 원 이하

👉 예: 7억 원 아파트 → 5.6억 원 대출 가능!

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🧮 DSR 계산 예시

계산식:
연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100 = DSR

📌 예시
• 연소득 6,000만 원
• 연간 상환 2,400만 원
→ DSR = 40% → 적합

주의할 점!
• 자동차 할부, 신용대출, 전세대출 등도 전부 포함돼요!
• 대출 한도는 소득이 좌우합니다!

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🎥 참고 유튜브 영상

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✅ 오늘의 핵심 요약

✔️ 서울은 대부분 조정대상지역, 일부만 투기과열지구
✔️ 지역에 따라 LTV 최대 10% 차이
✔️ 주택가격 6억·9억이 기준선!
✔️ 총대출 1억 초과 시 DSR 40% 적용
✔️ 생애최초자 혜택은 꼭 확인!

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내 집 마련,
이제는 계산부터 똑똑하게!
지역·가격대별 LTV/DSR 꼼꼼히 따져보고
내 상황에 맞는 대출 전략 세워보세요!