[2025 계약갱신청구권 총정리] “실거주니까 나가세요”에 대응하는 똑똑한 세입자의 전략

전세 계약 만료 앞두고 계약갱신청구권 사용 가능한 시기, 조건, 거절 사유를 실제 사례로 분석! 실거주 주장 거절 대응법까지 논리적으로 정리한 세입자 가이드

⸻

✅ 계약 만료 앞두고 “나가주세요”라고 하면 무조건 나가야 할까요? 🏠

서울 마포구에 거주 중인 A씨는 2022년 12월, 전세계약을 체결했습니다.
이제 곧 계약이 만료되는데, 집주인이 아무 말 없이 조용합니다.
A씨는 고민 끝에 **‘계약갱신청구권’**을 행사해 2년 연장을 요청했죠.

그러자 집주인은 말합니다.

“실거주할 거니까 갱신 안 돼요.”

과연 이 주장은 통할까요?
A씨는 나가야 할까요?
정답은 “경우에 따라 다릅니다!”

⸻

✅ 계약갱신청구권이란? 📌

2020년 7월 31일 시행된 세입자 보호법의 핵심으로,
세입자가 1회에 한해 추가로 2년 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
• 기본 계약 2년 + 연장 2년 = 최대 4년 거주 가능
• 단, ‘1회만’ 사용 가능 (이미 한 번 사용했다면 재청구 불가)

⸻

✅ 언제, 어떻게 청구해야 하나요? ⏰

청구 시점:
• 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이

방식:
• 구두도 가능하지만, 문자·카톡·내용증명 등 증거 남기기 필수!

예시)
• 계약 종료일: 2025년 10월 31일
• 청구 가능일: 2025년 4월 30일 ~ 8월 31일

⚠️ 시기를 놓치면 자동갱신이 아닌 종료로 처리됩니다.

⸻

✅ 집주인이 거절할 수 있는 경우는? (사례 분석 포함) ❌

세입자가 청구했다고 해서 무조건 연장되는 건 아닙니다.
정당한 거절 사유가 있다면, 집주인은 거절할 수 있어요.

거절 가능한 대표 사유 (사례 포함)
1. 실거주 의사
→ 집주인이 직접 거주 예정임을 통보한 경우
→ 단, 실제 입주하지 않으면 ‘허위’로 간주됨
사례)
송파구 B세입자, 집주인이 “실거주하겠다”며 거절했지만
이후 직방 앱에 다시 전세 매물로 등록함
→ 세입자 소송 제기 → 법원, 손해배상 1,000만 원 판결
2. 직계가족 입주
→ 부모나 자녀가 직접 입주하는 경우도 허용
→ 단, 가족 입주 여부도 확인 가능 (등본, 이사날짜 등 요청 가능)
3. 임차인의 계약 위반
→ 월세 연체, 무단 전대 등 위반사항이 있을 경우 거절 가능
4. 재건축·철거 확정 주택
→ 관리처분계획 인가가 확정된 경우 해당

⸻

✅ 집주인의 실거주 주장, 이렇게 대응하세요! 🧠

• “실거주할 거예요”라는 말만으로는 부족합니다
• 입주일, 직장 위치, 자녀 학교 등 구체적으로 묻기
• “등기부등본 변경됐는지”도 확인해보기
• 거절 후 실제 거주 안 하면 손해배상 청구 가능 (최대 3배)

⸻

✅ 계약갱신청구권 행사 시 필수 체크리스트 ✔️

1. 계약 만료일 6~2개월 전 청구
2. 문자 또는 내용증명 등 증거 확보
3. 보증금 5% 이내 증액 협의
4. 등기부등본 확인으로 매매 여부 체크
5. 실거주 주장 대응 준비 (등본 요구, 이사시기 질문 등)

⸻

✅ 이런 질문도 자주 들어요! Q&A 🤔

Q1. 이미 한 번 연장해서 4년 거주 중인데, 또 청구 가능할까요?
→ ❌ 안 됩니다! 계약갱신청구권은 딱 1번만 사용 가능

Q2. 연락이 안 되는 집주인, 청구는 어떻게?
→ 내용증명, 등기우편 등 증빙 남기는 방식으로 청구하세요.

Q3. 전세금 5% 이상 올려도 되나요?
→ 지자체 조례 기준에 따라 5% 이내까지만 인상 가능 (위반 시 효력 없음)

⸻

▶️ 참고 유튜브 영상

⸻

✅ 마무리 요약 한 줄

계약갱신청구권은 ‘권리’입니다. 당당하게 사용하고, 거절당했을 땐 ‘진짜 실거주’인지 끝까지 확인하세요!