연봉 1억으로 서울 10억 아파트 살 수 있을까? 2025년 대출 한도 총정리

2025년 대출 규제 기준에서 연봉 1억인 사람이 서울 아파트 10억짜리를 살 수 있을까?
DSR, LTV, 대출 한도 계산법, 자기자금 준비까지 현실적인 조건을 정리해드립니다.
대출 계산기 링크도 함께 소개 합니다
👉 https://www.khug.or.kr

HUG 주택도시보증공사

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🏠 연봉 1억으로 서울 10억 아파트? 가능할까?

서울 아파트 평균 가격이 10억 원을 넘는 상황에서
연봉 1억이면 내 집 마련이 가능할까? 🤔
결정적인 요소는 두 가지입니다:
• ✅ LTV (주택담보인정비율)
• ✅ DSR (총부채원리금상환비율)

이 두 가지 기준이 대출 가능 금액을 결정합니다!

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📌 2025년 기준 대출 한도 핵심 요약

✅ LTV 규제 (투기과열지구 기준)

• 🏙️ 서울 전 지역은 여전히 투기과열지구
• 💡 주택가격별 LTV 적용 비율
• 📌 9억 이하: 최대 40%
• 📌 9억 초과~15억 이하: 초과분에 20%
• 📌 15억 초과: 대출 불가 ❌

🧮 10억짜리 아파트라면?
• 9억 × 40% = 3.6억
• 1억 × 20% = 0.2억
• 👉 최대 약 3.8억까지 대출 가능 (LTV 기준)

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✅ DSR 기준 (총부채원리금상환비율)

📍 Step 1: 연소득 기준 상환 한도 계산
• 💼 연봉: 1억 원
• ✅ DSR 40% 적용

👉 1년에 갚을 수 있는 원리금 한도는?

1억 × 0.4 = 4,000만 원

이게 1년간 갚을 수 있는 원금 + 이자 포함 총액입니다.

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📍 Step 2: 이 원리금으로 ‘얼마를 빌릴 수 있나’ 계산

예를 들어,
📌 대출금리 연 4.5%,
📌 만기 30년 원리금균등상환이라고 가정할게요.

👉 이 조건일 때 3억 원을 빌리면 매년 약 1,820만 원을 갚아야 해요.
👉 4억 원 대출 시에는 약 2,430만 원
👉 5억 원 대출 시에는 약 3,040만 원
👉 6억 원 대출 시에는 약 3,650만 원

→ 그런데 4,000만 원이 상한선이니까!

📌 거꾸로 계산하면 약 3.3억~3.5억까지는 가능해 보이지만,
은행은 금리변동 리스크와 보험료, 기타 금융부담을 반영해서 보수적으로 잡기 때문에

👉 대출 가능액은 보통 약 3억~3.2억 원 수준으로 산정합니다.

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💸 자기자금은 얼마나 필요할까?

🧾 10억 아파트 구매 조건 정리
• 💰 아파트 가격: 10억 원
• 💳 대출 가능 금액: 약 3억~3.2억 원
• 💵 필요 자기자금: 약 6.8억~7억 원
• 🧾 추가 비용(취득세, 중개비 등): 약 3천~4천만 원

👉 결국, 총 7억~7.5억 원 현금 필요

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🧮 대출 가능 여부 직접 계산해보기

✔️ 공식 모기지 계산기 활용
• 🏠 주택금융공사 계산기
• 네이버 계산기

dsr 계산기 : 네이버 검색

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📎 대출 시 꼭 고려해야 할 조건

🔍 기타 확인 포인트
• ✅ 무주택자일 경우, 생애최초 구입 시 LTV 최대 70%까지 확대 가능
• ✅ 기존 대출(신용·자동차·카드론 등)은 모두 DSR 계산에 포함
• ✅ 금리 인상 가능성 대비해 상환 계획은 여유 있게!
• ✅ 취득세는 3.4% 수준, 중개수수료도 예산에 포함시켜야 함

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✅ 요약 리스트

• 📌 연봉 1억이면 DSR 기준 대출 한도는 약 3억~3.2억
• 📌 LTV 기준 최대 가능액은 약 3.8억
• 📌 10억 아파트를 사려면 자기자금이 약 6.8억~7억 원 이상 필요
• 📌 추가 비용(세금+수수료)은 3천~4천만 원 별도 준비
• 📌 생애최초 무주택자는 조건에 따라 LTV 우대 가능

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💬 마무리 한마디

연봉 1억이라도 서울 아파트 10억 구매는 결코 쉬운 일은 아닙니다.
DSR 규제는 모든 대출을 합산하므로,
✔️ 다른 대출이 없다면 약 3억까지 가능하지만,
✔️ 자기자금 7억 가까이 있어야 현실적인 매수 가능합니다.

👉 대출 한도 계산기로 미리 시뮬레이션 해보세요!
그리고 현실적인 재무 계획을 세우는 것이 가장 중요합니다. 💡